Zakup nieruchomości na kredyt, poprzedzony jest zawsze podpisaniem umowy przedwstępnej. Niezależnie od tego jaką formę umowy wybierzemy, zbywca nieruchomości będzie chciał zabezpieczyć transakcję wpłatą zadatku lub zaliczki. Obie formy w przypadku wykonania umowy są zaliczane na poczet wkładu własnego, różnią się między sobą jednak diametralnie i w zupełnie odmienny sposób oddziałują na kwestię bezpieczeństwa finalizacji transakcji.
Zaliczka
Jest wkładem zwrotnym i w zasadzie w żaden sposób nie zabezpiecza transakcji. Zbywca i kupujący w każdej chwili może wycofać się z transakcji, gotówka wpłacona w formie zadatku zostaje w takiej sytuacji zwrócona przez sprzedającego i kończy się na uścisku rąk oraz straconym czasie przynajmniej przez jedną stronę. Zbywca o zbyt miękkim sercu, w przypadku wycofania się z transakcji kupującego, może w tym czasie stracić możliwość sprzedania nieruchomości komuś innemu. Zbywca o zimnym sercu, w przypadku gdy proces kredytowy z naszej strony trwa, może narazić nas na koszta związane z tym procesem. Zaliczka więc nie załatwia niczego.
Ze swojej strony tą formę wpłaty polecić mogę jedynie osobom, których sytuacja kredytowa została określona przez doradcę jako wysoce niepewna. Jeśli nie macie swojego zaufanego doradcy lub sprawdzacie swą zdolność bezpośrednio w banku, nie ograniczajcie się tylko do jednej marki, gdyż nie zawsze beznadziejna sytuacja w jednym, jest tym samym w drugim.
Zadatek
Jest wkładem, który zabezpiecza zarówno sprzedającego jak i kupującego, dlatego też ta forma wkładu z reguły jest stosowana w umowach przedwstępnych. Kupujący wpłacając zadatek sprzedającemu traci go jeśli wycofa się z transakcji, tak więc od samego początku traktowany jest przez zbywcę nieruchomości jako osoba poważnie myśląca o finalizacji transakcji. Jeśli do niej nie dojdzie sprzedający zatrzymuje zadatek i cieszy się przynajmniej, że w kieszeni przybyło, ale nie tylko on jest w ten sposób zabezpieczony, bo podobnie sytuacja ma się z kupującym. Jeśli więc do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, to kupujący otrzymuje od niego swój zadatek w podwójnej wysokości i też ma czym poocierać łzy. Tak więc w sytuacji wpłacenia zadatku, kupujący może być pewien, że sprzedający ma ograniczone możliwości odstąpienia od umowy i sprzedaży nieruchomości komuś innemu, gdyż by było to dla niego opłacalne, musi znaleźć chętnego, który zapłaci za nieruchomość kwotę wyższą niż ta uzgodniona z nami, powiększona dodatkowo o wysokość naszego zadatku.
W przypadku gdy bardzo nam zależy na kupnie danej nieruchomości i jest to transakcja po zaniżonej cenie, można zabezpieczyć ją kwotą wyższego zadatku. Jeśli jest to jednak cena nie odbiegająca od standardu, nie musicie wpłacać wysokiego zadatku, a jeśli zbywca mówi Wam, że ma kolejkę chętnych, mówiąc z doświadczenia, wciska Wam prawdopodobnie kit:) Maksymalny zadatek jaki kiedykolwiek wpłacił mój Klient to 10% wartości transakcyjnej nieruchomości, z reguły jednak kwota 5% jest sumą wystarczającą. Pamiętajcie jednak, każda transakcja jest inna i do tej kwestii należy podchodzić indywidualnie.
Jeśli w transakcji pośredniczy biuro nieruchomości i doradca kredytowy, zapytajcie o ocenę obu stron. Z większą uwagą jednak wsłuchujcie się w słowa doradcy kredytowego. Dlaczego? Z uwagi na fakt iż część zadatku, w przypadku nie dojścia do transakcji wg umowy może pozostać u pośrednika nieruchomości i ten strat nie ma. Doradca kredytowy zawsze jest narażony na straty w większym stopniu, swoje wynagrodzenie dostaje od banku dopiero po uruchomieniu Waszego kredytu, jeśli go nie załatwi, poniesie tylko koszta i straci czas. Ma do tego większą wiedzę co do ryzyka jakie ponosicie. Jeśli więc temat będzie bardzo wątpliwy, wielu z nich uczciwie powie, że podejmowanie się tego tematu jest dla nich nieopłacalne.
Jeśli zamierzacie się ubiegać o kredyt na maksymalną możliwą kwotę jaką pozwalają obecne ograniczenia rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, a macie wątpliwości co do tego czy nieruchomość nie jest przeceniona, warto pomyśleć o wcześniejszej wycenie jej przez rzeczoznawcę majątkowego by uniknąć ryzyka braku możliwości końcowego spięcia finansowego transakcji. Wycenę taką w wielu bankach będziecie mogli dołączyć do procesowania wniosku o kredyt. Podpytajcie swojego doradcę, być może ma swojego sprawdzonego rzeczoznawcę, który na jego zlecenie robi to po obniżonych stawkach i dzięki niemu zaoszczędzicie nieco gotówki. Nie zapomnijcie sprawdzić też księgi wieczystej nieruchomości przed podpisaniem umowy i wpłatą zadatku, bo fakt, rzadko bo rzadko, ale z własnego doświadczenia wiem, iż bywają przypadki próby zgodnego z prawem zawłaszczenia zadatku przez zbywcę. No ale to już inna historia…
a nie odwrotnie? koleżanka twierdzi, że zadatek jej oddano.
Nie jest wkluczone, że koleżance oddano zadatek:) Jeśli była taka wola zbywcy, to jest to przecież jak najbardziej dozwolone.
Przepraszam, coś jej się jak to często bywa popierniczyło:)