Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Czy zakup miesz­ka­nia na kre­dyt w obec­nej sytu­acji to dobry pomysł? Czy pro­gram „Pol­ski Ład” istot­nie wpły­nie na rynek nie­ru­cho­mo­ści? Jak obec­na sytu­acja ryn­ko­wa może wpły­nąć na dostęp­ność kre­dy­tów hipo­tecz­nych? Czy nie­ru­cho­mość to dobra inwe­sty­cja? Nad tym zasta­na­wia się dziś wie­le osób, nie­za­leż­nie od tego czy chcą kupić ją w celach miesz­ka­nio­wych, czy czy­sto inwestycyjnych.

Dlaczego inwestujemy w nieruchomości?

Jak wyni­ka z danych GUS, w pierw­szym pół­ro­czu 2021 roku wyda­no o ponad 40% wię­cej zgło­szeń na budo­wę miesz­kań niż w tym samym okre­sie 2020 roku. Naj­niż­sze w histo­rii sto­py pro­cen­to­we, a z dru­giej stro­ny coraz więk­sza infla­cja spra­wia­ją, że pie­nią­dze trzy­ma­ne na kon­cie coraz szyb­ciej tra­cą swo­ją war­tość. W tej sytu­acji wie­le osób sta­ra się szu­kać bez­piecz­ne­go miej­sca na ulo­ko­wa­nie kapi­ta­łu, to zaś wraz z cią­głym zapo­trze­bo­wa­niem na loka­le miesz­kal­ne, rosną­cą ceną grun­tów oraz mate­ria­łów budow­la­nych, wcią­ga ceny nie­ru­cho­mo­ści na coraz wyż­sze puła­py. W II kwar­ta­le tego roku małe loka­le podro­ża­ły bli­sko o 10%, a śred­nie i duże o 9% w sto­sun­ku do poprzed­nie­go roku, to wystar­cza­ją­co duży wzrost by uznać zakup takie­go loka­lu jako dobrą inwestycję.

Stopy procentowe

Nie­ma­ły wpływ popy­to­wy na nie­ru­cho­mo­ści ma rów­nież kwe­stia dostęp­no­ści oraz naj­niż­sze w histo­rii opro­cen­to­wa­nie kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go. Wraz z rosna­cy­mi śred­ni­mi zarob­ka­mi, nisko opro­cen­to­wa­ny kre­dyt sta­je się jesz­cze mniej­szym obcią­że­niem dla poten­cjal­ne­go kre­dy­to­bior­cy. Nie nale­ży jed­nak zapo­mi­nać, że sto­py pro­cen­to­we te mogą się zmie­nić. W obec­nej sytu­acji kie­dy gospo­dar­ka okre­su pan­de­mii, lock­dow­nów itp. restryk­cji nie może dzia­łać peł­ną parą. Potrze­bu­je ona sty­mu­la­cji czy­li tanie­go pie­nia­dza na ryn­ku, stąd obni­ża­nie stóp procentowych.

Stopy procentowe — historia ostatnich 10 lat

Inflacja

Z dru­giej stro­ny cią­głe pod­wyż­ki podat­ków i coraz szer­sza poli­ty­ka socjal­na spra­wia, że infla­cja poże­ra war­tość naszych oszczęd­no­ści. W tej sytu­acji moż­na się spo­dzie­wać pod­wyż­ki stóp pro­cen­to­wych, któ­re będą mia­ły za zada­nie dusić infla­cję. Jaka będzie w tej kwe­stii decy­zja NBP, cięż­ko w tej chwi­li okre­ślić. Jest moż­li­we jed­nak, że w krót­kim cza­sie sto­py pro­cen­to­we wró­cą do nie­daw­ne­go wie­lo­let­nie­go pozio­mu 1.5, a w póź­niej­szym cza­sie jesz­cze znacz­nie go prze­kro­czą wobec moż­liych kolej­nych wzro­stów infla­cji.  Jeże­li sto­py pro­cen­to­we zosta­ną pod­nie­sio­ne, raty kre­dy­tów hipo­tecz­nych wzro­sną, a co za tym idzie zmniej­szy się popyt na hipo­te­ki. Taka sytu­acja napew­no wyha­mu­je szyb­ki wzrost cen nie­ru­cho­mo­ści. Nie ozna­cza to jed­nak, że wrost cen nie­ru­cho­mo­ści zaha­mu­je całkowicie.

Inflacja — historia ostatnich 10 lat

Co może zmienić “Nowy Ład”?

Poprzed­nie pro­gra­my “Rodzi­na na Swo­im” oraz “Miesz­ka­nie dla mło­dych” mia­ły nie­ba­ga­tel­ne zna­cze­nie w pod­bi­ja­niu cen w inwe­sty­cjach dewe­lo­per­skich. W bran­ży nie­ru­cho­mo­sci i kre­dy­tów hipo­tecz­nych zawsze było jasne, że każ­da dota­cja na miesz­ka­nie to dota­cja w dużym stop­niu dla dewe­lo­pe­ra, z uwa­gi na to iż część z niej zawsze jest kon­su­mo­wa­na pod­wyż­ka­mi cen nowych nie­ru­cho­mo­ści. W “Nowym ładzie” pro­gram prze­wi­du­je rzą­do­wą gwa­ran­cję wyma­ga­ne­go przez KNF wkła­du wła­sne­go. Wła­śnie przez ten fakt dzi­siaj spor gru­pa osób nie może zacią­gnąć kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go. Jeśli takie gwa­ran­cje się poja­wią, ta część osób znaj­dzie się w gro­nie przy­szłych nabyw­ców nie­ru­cho­mo­ści, a to w jakimś stop­niu napew­no nakrę­cać będzie popyt i cią­gnąć ceny nie­ru­cho­mo­sci w górę.

Mieszkanie na wynajem

Zakup miesz­ka­nia na wyna­jemc cią­gle jest dobrą inwe­sty­cją. Na ryn­ku wynaj­mu moż­na zauwa­żyć cią­gy wzrost cen. Naj­bar­dziej ren­tow­ny­mi w tej sytu­acji są miesz­ka­nia w dużych mia­stach aka­de­mic­kich oraz w miej­sco­wo­sciach tury­stycz­nych, o powierzch­ni 50 m² i mniej­szych. Tutaj jed­nak dużo będzie zale­ża­ło od tego czy poja­wią się kolej­ne restryk­cje rzą­do­we zwią­za­ne z pan­de­mią. Każ­dy lock­down będzie spra­wiał odpływ uczniów aka­de­mic­kich, a tym samym opła­cal­ność wynaj­mu. W sytu­acji pan­de­mii wie­le firm zaczy­na też pra­co­wać w sys­te­mie zdal­nym lub mie­sza­nym. Ta sytu­acja spra­wia, że wie­le osób nie ma już tak wiel­kiej potrze­by miesz­ka­nia w dużym mie­ście. W ramach “Nowe­go Ładu” zmie­nią się też zasa­dy opo­dat­ko­wa­nia wynaj­mu nie­ru­cho­mo­ści. Bądą to warun­ki mniej opła­cal­ne dla podat­ni­ka, stąd wyna­jem może być w przy­szło­ści mniej ren­tow­ny niż obecnie.