Zakup domu w trakcie budowy

Zasta­na­wia­jąc się nad budo­wą czy kup­nem goto­we­go domu, tra­fia­my cza­sem na sytu­ację pośred­nią, czy­li nie­do­koń­czo­ny dom na sprze­daż. Co w takiej sytu­acji gdy chce­my kupić go na kre­dyt? Czy jest sens takiej ope­ra­cji, czy to w ogó­le moż­li­we? Na co war­to zwró­cić uwa­gę by mieć nie­co szer­szy obraz spra­wy zanim ponie­sie­my kosz­ta trans­ak­cji czy choć­by samej ope­ra­cji kredytowej?

Na począ­tek war­to powie­dzieć o pod­sta­wo­wym aspek­cie kre­dy­to­wym takiej trans­ak­cji. Jeśli chce­my kupić taki dom na kre­dyt będzie­my musie­li dokoń­czyć jego budo­wę. Czy­li jeśli ktoś pla­nu­je zakup nie­skoń­czo­ne­go domu na kre­dyt z myślą, że budo­wę dokoń­czy spo­koj­nie z wła­snych środ­ków to nic z tego, bank się na to nie zgo­dzi. W ban­ku musi­my przed­sta­wić kosz­to­rys dokoń­cze­nia budo­wy, prze­pi­sać pozwo­le­nie na budo­wę i oczy­wi­ście przed­sta­wić sam pro­jekt. Kre­dyt w takiej sytu­acji jest uru­cha­mia­ny w dwóch tran­szach: na zakup domu oraz na dokoń­cze­nie budo­wy. Dru­ga tran­sza na dokoń­cze­nie może być podzie­lo­na na mniej­sze i uru­cha­mia­na wraz z postę­pem prac w zależ­no­ści od sytu­acji i kwo­ty kredytu.

Trak­tu­jąc już kwe­stię samej trans­ak­cji, decy­du­jąc się na zakup domu w trak­cie budo­wy, nale­ży do spra­wy pod­cho­dzić uważ­nie, spraw­dza­jąc wcze­śniej dokład­nie ową nie­ru­cho­mość. Na począ­tek nale­ży się upew­nić, że oso­ba sprze­da­ją­ca jest wła­ści­cie­lem dział­ki, na któ­rej jest posta­wio­ny budy­nek. W Księ­dze Wie­czy­stej nale­ży spraw­dzić stan praw­ny dział­ki, jej opis i spo­sób korzy­sta­nia, dokład­ny obszar i poło­że­nie oraz cię­ża­ry i ogra­ni­cze­nia usta­no­wio­ne na nie­ru­cho­mo­ści, w tym oczy­wi­ście ewen­tu­al­ną hipo­te­kę gdyż w przy­pad­ku jej zapeł­nie­nia będzie koniecz­ność jej spła­ty i wykre­śle­nia by bank się na nie­ru­cho­mo­ści zabezpieczył.

Oso­ba sprze­da­ją­ca dom w trak­cie budo­wy powin­na przed­sta­wić Wam m.in. nastę­pu­ją­ce dokumenty:

  • Pozwo­le­nie na budowę
  • Doku­men­ta­cję tech­nicz­ną budyn­ku, wraz z pro­jek­tem budowlanym
  • Dzien­nik budo­wy, gdzie prze­rwy w zapi­sach nie mogą być dłuż­sze niż 3 lata, bowiem to powo­du­je wyga­śnię­cie pozwo­le­nia na budowę
  • Doku­ment potwier­dza­ją­cy fakt naby­cia dział­ki budow­la­nej i domu – akt nota­rial­ny umo­wy sprze­da­ży, daro­wi­zny, lub posta­no­wie­nie sądu o naby­ciu nie­ru­cho­mo­ści w dro­dze spadku,
  • Aktu­al­ny odpis z księ­gi wie­czy­stej nieruchomości,
  • Aktu­al­ny wypis i wyrys z reje­stru gruntów,
  • Aktu­al­ne zaświad­cze­nie o prze­zna­cze­niu dział­ki w pla­nie zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go mia­sta lub gmi­ny, albo zaświad­cze­nie o bra­ku aktu­al­ne­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go terenu,
  • Jeśli w budyn­ku zosta­ły już wyko­na­ne jakieś insta­la­cje np: elek­trycz­ne, kana­li­za­cyj­ne, gazo­we czy wod­ne, wła­ści­ciel powi­nien przed­sta­wić pro­to­ko­ły z odbio­ru takich instalacji.

Powyż­sze doku­men­ty pomo­gą Wam okre­ślić na jakim eta­pie znaj­du­ją się pra­ce budow­la­ne i jaki jest stan tech­nicz­ny nie­ru­cho­mo­ści. Oczy­wi­ście może­cie popro­sić o rzu­ce­nie na nie okiem swo­je­go dorad­cę. War­to jed­nak nie trak­to­wać go jako fachow­ca od wszyst­kie­go:) Nie jest on raczej fachow­cem w spra­wach budow­la­nych i w takim przy­pad­ku naj­le­piej sko­rzy­stać z pomo­cy inży­nie­ra budow­la­ne­go. Pomo­że on okre­ślić, czy wyko­na­ne pra­ce budow­la­ne są zgod­ne z pla­nem zago­spo­da­ro­wa­nia dział­ki, pozwo­le­niem na budo­wę, pro­jek­tem budow­la­nym oraz wykonawczym.

Pamię­taj­cie, że sta­jąc się nowym wła­ści­cie­lem nie­ru­cho­mo­ści będzie­cie zmu­sze­ni zło­żyć wnio­sek do miej­sco­we­go sta­ro­sty o prze­nie­sie­nie pozwo­le­nia na budo­wę. Takie prze­nie­sie­nie jest moż­li­we, jeśli nabyw­ca przyj­mie wszyst­kie warun­ki zawar­te w decy­zji admi­ni­stra­cyj­nej, oraz sprze­da­ją­cy wyra­zi zgo­dę na prze­nie­sie­nie pozwo­le­nia na budo­wę. Po akcep­ta­cji oraz upra­wo­moc­nie­niu się pozwo­le­nia, może­cie kon­ty­nu­ować dopie­ro dal­sze pra­ce budowlane.

I na koniec pamię­taj­cie, że przy budo­wie domu, wszel­kie kwe­stie admi­ni­stra­cyj­ne bywa­ją też cza­sem kosz­tow­ne. War­to więc się wcze­śniej zorien­to­wać, ile dokoń­cze­nie takiej budo­wy będzie Was kosztować.

17 odpowiedzi na “Zakup domu w trakcie budowy

  1. Avatar Ewa pisze:

    Witam. Kupu­ję dom 156 m² w trak­cie budo­wy za 390 tys. Do odbio­ru budyn­ku pozo­sta­ło zro­bić odbiór elek­try­ka (wszyst­kie insta­la­cje są już wyko­na­ne, bra­ku­je tyl­ko pie­cząt­ki) i odbiór komi­nia­rza (musi­my wsta­wić piec i grzej­ni­ki, insta­la­cje są goto­we, ogrze­wa­nie pod­ło­go­we itp. rów­nież). Chce­my wziąć 330 tyś kre­dy­tu, 60 wkła­du wła­sne­go i zosta­nie nam 100 tyś na wykoń­cze­nie. Nasz dorad­ca kre­dy­to­wy twier­dzi że nie wykoń­czy­my tego za taką kwo­tę i bank będzie wyma­gał od nas dokoń­cze­nia domu do eta­pu umeblowania.
    Nie chce­my brać nie wia­do­mo jakie­go kre­dy­tu budow­la­ne­go jeśli posia­da­my środ­ki do wykoń­cze­nia domu “do zamiesz­ka­nia”, wie­lo­krot­nie to liczy­li­śmy i będzie to wystar­cza­ją­ca kwo­ta. Dodat­ko­wo wska­zu­je nam dwa ban­ki ze śred­nio korzyst­nym opro­cen­to­wa­niem, z któ­rych mamy prze­nieść kre­dyt do inne­go ban­ku po zro­bie­niu sta­nu dewe­lo­per­skie­go. Nie ma innej dro­gi jeśli w domu zosta­ło tak nie­wie­le do wyko­na­nia i serio żaden inny bank nie udzie­li nam kre­dy­tu na dom w trak­cie budo­wy (mamy zdol­ność kre­dy­to­wą 500 tyś)?

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Ewo. Czy dobrze rozu­miem, że tak w zasa­dzie to masz 160 tys. wol­nych środ­ków i pla­nujsz wło­żyć 60 tys. na dokoń­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści do odbio­ru, a za 100 tys. sama dalej wykań­czać nie­ru­cho­mość we wła­snym zakre­sie? W takim przy­pad­ku bank miał­by się zabez­pie­czać na nie­ru­cho­mo­ści war­tej 390 tys.?

  2. Avatar Men pisze:

    Witam. Chciał­bym kupić dom w trak­cie budo­wy za 300k. Czy bio­rąc kre­dyt mogę go wziąć tyl­ko na zakup budo­wy, bo chciał­bym go skoń­czyć wła­sny­mi siłami?

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Cel będzie uza­leż­nio­ny od sta­nu zaawan­so­wa­nia i tego co trze­ba jesz­cze zro­bić by ode­brać budy­nek do użyt­ko­wa­nia. Budy­nek będzie trze­ba wyce­nić do sta­nu doce­lo­we­go w momen­cie roz­li­cza­nia transz kre­dy­to­wych i moż­li­wo­ści jego odbio­ru, czy­li sta­nu dewe­lo­per­skie­go. Od tej kwo­ty trze­ba będzie wnieść mini­mum 10% lub zade­kla­ro­wa­ną kwo­tę wkła­du wła­sne­go na zakup. Wykoń­cze­nie w takim przy­pad­ku moż­na robić już we wła­snym zakre­sie gdyz nie bedie ona loczo­na kwo­ty zabez­pie­cze­nia. Gene­ral­nie zasa­da jest taka, że bank wypła­ca środ­ki w dru­giej kolej­no­ści by mieć pew­ność, że zade­kla­ro­wa­ne środ­ki Klien­ta się poja­wią. Gdy­by zro­bił tak, że wypła­ci na zakup 100% kwo­ty wnio­sko­wa­nej kre­dy­tu, a potem cze­kał na dokoń­cze­nie ze środ­ków Klien­ta, nigdy mógł­by się nie doczekać.

  3. Avatar Magda pisze:

    Zasta­na­wiam się nad zaku­pem sta­re­go, nie­skoń­czo­ne­go domu, stan suro­wy, otwar­ty- wszyst­ko do remon­tu i cał­ko­wi­tej adap­ta­cji od nowa.… Pozwo­le­nie z 1974 r, zagi­nął dzien­nik budo­wy, zatem brak śla­dów, wpi­sów. Zakoń­cze­nia nie było, zgło­sze­nia na pozwo­le­nie na użyt­ko­wa­nie tak­że… Będzie na kre­dyt. Co zrobić?

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Budy­nek musi być odda­ny do użyt­ko­wa­nia lub mieć aktu­al­ne pozwo­le­nie na budo­wę by moż­na było ją dokoń­czyć. Pyta­nie też, w jakim sta­nie też jest budy­nek, któ­ry nie był ogrze­wa­ny przez pra­wie 50 lat. War­to w takim przy­pad­ku spraw­dzić jaka jest war­tość take­ij nie­ru­cho­mo­ści i czy nie posia­da już wad natu­ry kon­struk­cyj­nej. W tej sytu­acji może pomóc rze­czo­znaw­ca mająt­ko­wy. Tak czy ina­czej na ta chwi­le nikt take­igo kre­dy­tu nie udzieli.

  4. Avatar Dominik pisze:

    Witam , zasta­na­wia­my się nad kup­nem domu w trak­cie budo­wy przy czym pozwo­le­nie na budo­wę obec­ne­go wła­ści­cie­la (sprze­da­ją­ce­go ) wyga­sło . Co ewen­tu­al­nie moż­na zro­bić w takiej sytu­acji ponie­waż bank na pew­no w obec­nej sytu­acji odmó­wi kre­dy­tu i czy w takiej sytu­acji sprze­da­ja­cy musi wysta­pic o nowe pozwo­le­nie na budo­wę i po trans­ak­cji prze­pi­sac je na kupu­ją­ce­go t.j mnie ?

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Dokład­nie tak. Obec­ny wła­ści­ciel musi wysta­pić o nowe Pozwo­le­nie na budo­wę, a potem prze­pi­sać na kupującego.

  5. Avatar Asia pisze:

    Witam. Czy posia­da Pan wzór umo­wy cywil­no­praw­nej na zakup takie­go domu w trak­cie budowy?

  6. Avatar Smutny pisze:

    Dziw­nie że żaden bank nie pod­cho­dzi do tema­tu indy­wi­du­al­nie. Mam do kupie­nia dom 300 m² na 3h zie­mi w eks­tra loka­li­za­cji za 230k minus moje 50k jak mi wyli­czy­li kre­dyt któ­ry muszę wziąć to dra­mat 460k z cze­go zapła­cę 710k 8). Szko­da bo tra­cę na tym ja i bank :( nawet nie pro­buj­cie bo nie ma z kim się dogadać

    1. Avatar Smutny pisze:

      Dodam tyl­ko że pra­cę w domu są na eta­pie insta­la­cji elek itp z dachem(dachówka cera­micz­na). Moim zda­niem. Moim zda­niem działka+dom war­tość real­na ponad 300k

  7. Avatar Olga pisze:

    Witam.
    chce sprze­dac dom w trak­cie budowy.
    Czy musze prze­no­sic pozwo­le­nie na budo­we i prze­pi­sy­wac dzien­nik budo­wy na przy­szlych wla­sci­cie­li ( mam tyl­ko umo­we cyw- praw­na z biurm nie­ru­cho­mo­sci) aby oni mogli dostac kre­dyt hipo­tecz­ny? Tro­che to zawi­le i nie ukry­wam ze zapa­la mi sie ” czer­wo­na lampka”

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Nie trze­ba Pani Olgo. Nie­ru­cho­mość w tym cza­sie cią­gle jest Pani wła­sno­ścią i nie wia­do­mo nawet czy poten­cjal­ny Klient sta­nie się wła­ści­cie­lem tej nieruchomości.

  8. Avatar LowMan pisze:

    2 czy 3 lata wyga­sa pozwo­le­nie na budo­wę? czy to się w 2008 nie zmie­ni­ło z 2 na 3 lata?

  9. Avatar Wioletta pisze:

    Muszę dokoń­czyć budo­wę gdy na kre­dyt bio­rę taki dom?

    1. Krzysztof Krzysztof pisze:

      Jeśli dom jest w trak­cie budo­wy, bank chcąc się na nim zabez­pie­czyć będzie wyma­gał jego dokończenia.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

13 + eight =