Zastanawiając się nad budową czy kupnem gotowego domu, trafiamy czasem na sytuację pośrednią, czyli niedokończony dom na sprzedaż. Co w takiej sytuacji gdy chcemy kupić go na kredyt? Czy jest sens takiej operacji, czy to w ogóle możliwe? Na co warto zwrócić uwagę by mieć nieco szerszy obraz sprawy zanim poniesiemy koszta transakcji czy choćby samej operacji kredytowej?
Na początek warto powiedzieć o podstawowym aspekcie kredytowym takiej transakcji. Jeśli chcemy kupić taki dom na kredyt będziemy musieli dokończyć jego budowę. Czyli jeśli ktoś planuje zakup nieskończonego domu na kredyt z myślą, że budowę dokończy spokojnie z własnych środków to nic z tego, bank się na to nie zgodzi. W banku musimy przedstawić kosztorys dokończenia budowy, przepisać pozwolenie na budowę i oczywiście przedstawić sam projekt. Kredyt w takiej sytuacji jest uruchamiany w dwóch transzach: na zakup domu oraz na dokończenie budowy. Druga transza na dokończenie może być podzielona na mniejsze i uruchamiana wraz z postępem prac w zależności od sytuacji i kwoty kredytu.
Traktując już kwestię samej transakcji, decydując się na zakup domu w trakcie budowy, należy do sprawy podchodzić uważnie, sprawdzając wcześniej dokładnie ową nieruchomość. Na początek należy się upewnić, że osoba sprzedająca jest właścicielem działki, na której jest postawiony budynek. W Księdze Wieczystej należy sprawdzić stan prawny działki, jej opis i sposób korzystania, dokładny obszar i położenie oraz ciężary i ograniczenia ustanowione na nieruchomości, w tym oczywiście ewentualną hipotekę gdyż w przypadku jej zapełnienia będzie konieczność jej spłaty i wykreślenia by bank się na nieruchomości zabezpieczył.
Osoba sprzedająca dom w trakcie budowy powinna przedstawić Wam m.in. następujące dokumenty:
- Pozwolenie na budowę
- Dokumentację techniczną budynku, wraz z projektem budowlanym
- Dziennik budowy, gdzie przerwy w zapisach nie mogą być dłuższe niż 3 lata, bowiem to powoduje wygaśnięcie pozwolenia na budowę
- Dokument potwierdzający fakt nabycia działki budowlanej i domu – akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny, lub postanowienie sądu o nabyciu nieruchomości w drodze spadku,
- Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- Aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- Aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego miasta lub gminy, albo zaświadczenie o braku aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego terenu,
- Jeśli w budynku zostały już wykonane jakieś instalacje np: elektryczne, kanalizacyjne, gazowe czy wodne, właściciel powinien przedstawić protokoły z odbioru takich instalacji.
Powyższe dokumenty pomogą Wam określić na jakim etapie znajdują się prace budowlane i jaki jest stan techniczny nieruchomości. Oczywiście możecie poprosić o rzucenie na nie okiem swojego doradcę. Warto jednak nie traktować go jako fachowca od wszystkiego:) Nie jest on raczej fachowcem w sprawach budowlanych i w takim przypadku najlepiej skorzystać z pomocy inżyniera budowlanego. Pomoże on określić, czy wykonane prace budowlane są zgodne z planem zagospodarowania działki, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym oraz wykonawczym.
Pamiętajcie, że stając się nowym właścicielem nieruchomości będziecie zmuszeni złożyć wniosek do miejscowego starosty o przeniesienie pozwolenia na budowę. Takie przeniesienie jest możliwe, jeśli nabywca przyjmie wszystkie warunki zawarte w decyzji administracyjnej, oraz sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Po akceptacji oraz uprawomocnieniu się pozwolenia, możecie kontynuować dopiero dalsze prace budowlane.
I na koniec pamiętajcie, że przy budowie domu, wszelkie kwestie administracyjne bywają też czasem kosztowne. Warto więc się wcześniej zorientować, ile dokończenie takiej budowy będzie Was kosztować.
Witam. Kupuję dom 156 m² w trakcie budowy za 390 tys. Do odbioru budynku pozostało zrobić odbiór elektryka (wszystkie instalacje są już wykonane, brakuje tylko pieczątki) i odbiór kominiarza (musimy wstawić piec i grzejniki, instalacje są gotowe, ogrzewanie podłogowe itp. również). Chcemy wziąć 330 tyś kredytu, 60 wkładu własnego i zostanie nam 100 tyś na wykończenie. Nasz doradca kredytowy twierdzi że nie wykończymy tego za taką kwotę i bank będzie wymagał od nas dokończenia domu do etapu umeblowania.
Nie chcemy brać nie wiadomo jakiego kredytu budowlanego jeśli posiadamy środki do wykończenia domu “do zamieszkania”, wielokrotnie to liczyliśmy i będzie to wystarczająca kwota. Dodatkowo wskazuje nam dwa banki ze średnio korzystnym oprocentowaniem, z których mamy przenieść kredyt do innego banku po zrobieniu stanu deweloperskiego. Nie ma innej drogi jeśli w domu zostało tak niewiele do wykonania i serio żaden inny bank nie udzieli nam kredytu na dom w trakcie budowy (mamy zdolność kredytową 500 tyś)?
Ewo. Czy dobrze rozumiem, że tak w zasadzie to masz 160 tys. wolnych środków i planujsz włożyć 60 tys. na dokończenie nieruchomości do odbioru, a za 100 tys. sama dalej wykańczać nieruchomość we własnym zakresie? W takim przypadku bank miałby się zabezpieczać na nieruchomości wartej 390 tys.?
Witam. Chciałbym kupić dom w trakcie budowy za 300k. Czy biorąc kredyt mogę go wziąć tylko na zakup budowy, bo chciałbym go skończyć własnymi siłami?
Cel będzie uzależniony od stanu zaawansowania i tego co trzeba jeszcze zrobić by odebrać budynek do użytkowania. Budynek będzie trzeba wycenić do stanu docelowego w momencie rozliczania transz kredytowych i możliwości jego odbioru, czyli stanu deweloperskiego. Od tej kwoty trzeba będzie wnieść minimum 10% lub zadeklarowaną kwotę wkładu własnego na zakup. Wykończenie w takim przypadku można robić już we własnym zakresie gdyz nie bedie ona loczona kwoty zabezpieczenia. Generalnie zasada jest taka, że bank wypłaca środki w drugiej kolejności by mieć pewność, że zadeklarowane środki Klienta się pojawią. Gdyby zrobił tak, że wypłaci na zakup 100% kwoty wnioskowanej kredytu, a potem czekał na dokończenie ze środków Klienta, nigdy mógłby się nie doczekać.
Zastanawiam się nad zakupem starego, nieskończonego domu, stan surowy, otwarty- wszystko do remontu i całkowitej adaptacji od nowa.… Pozwolenie z 1974 r, zaginął dziennik budowy, zatem brak śladów, wpisów. Zakończenia nie było, zgłoszenia na pozwolenie na użytkowanie także… Będzie na kredyt. Co zrobić?
Budynek musi być oddany do użytkowania lub mieć aktualne pozwolenie na budowę by można było ją dokończyć. Pytanie też, w jakim stanie też jest budynek, który nie był ogrzewany przez prawie 50 lat. Warto w takim przypadku sprawdzić jaka jest wartość takeij nieruchomości i czy nie posiada już wad natury konstrukcyjnej. W tej sytuacji może pomóc rzeczoznawca majątkowy. Tak czy inaczej na ta chwile nikt takeigo kredytu nie udzieli.
Witam , zastanawiamy się nad kupnem domu w trakcie budowy przy czym pozwolenie na budowę obecnego właściciela (sprzedającego ) wygasło . Co ewentualnie można zrobić w takiej sytuacji ponieważ bank na pewno w obecnej sytuacji odmówi kredytu i czy w takiej sytuacji sprzedajacy musi wystapic o nowe pozwolenie na budowę i po transakcji przepisac je na kupującego t.j mnie ?
Dokładnie tak. Obecny właściciel musi wystapić o nowe Pozwolenie na budowę, a potem przepisać na kupującego.
Witam. Czy posiada Pan wzór umowy cywilnoprawnej na zakup takiego domu w trakcie budowy?
Dziwnie że żaden bank nie podchodzi do tematu indywidualnie. Mam do kupienia dom 300 m² na 3h ziemi w ekstra lokalizacji za 230k minus moje 50k jak mi wyliczyli kredyt który muszę wziąć to dramat 460k z czego zapłacę 710k 8). Szkoda bo tracę na tym ja i bank :( nawet nie probujcie bo nie ma z kim się dogadać
Dodam tylko że pracę w domu są na etapie instalacji elek itp z dachem(dachówka ceramiczna). Moim zdaniem. Moim zdaniem działka+dom wartość realna ponad 300k
Witam.
chce sprzedac dom w trakcie budowy.
Czy musze przenosic pozwolenie na budowe i przepisywac dziennik budowy na przyszlych wlascicieli ( mam tylko umowe cyw- prawna z biurm nieruchomosci) aby oni mogli dostac kredyt hipoteczny? Troche to zawile i nie ukrywam ze zapala mi sie ” czerwona lampka”
Nie trzeba Pani Olgo. Nieruchomość w tym czasie ciągle jest Pani własnością i nie wiadomo nawet czy potencjalny Klient stanie się właścicielem tej nieruchomości.
tak, 3 lata
2 czy 3 lata wygasa pozwolenie na budowę? czy to się w 2008 nie zmieniło z 2 na 3 lata?
Muszę dokończyć budowę gdy na kredyt biorę taki dom?
Jeśli dom jest w trakcie budowy, bank chcąc się na nim zabezpieczyć będzie wymagał jego dokończenia.